關淑怡

　　中新網12月11日電 樓市正在進入一種新常態。最新的例證是，以前從來沒有一次重大政策利好，像此次降息一樣，如此快地轉入理性軌道。
　　11月21日，央行宣佈進行非對稱降息，這是自2012年7月來的首次降息。雖然消息一齣，地產股股價應聲而漲。但最新消息表明，開發商並未趁機捂盤和漲價。反而有多家業績排名TOP20的開發商，在籌謀年底以互聯網思維，推出各種創新的促銷形式。
　　如何適應地產的新常態，是每家房地產企業都要面對的命題。近兩年以創新動作頻頻引發行業關註的世茂，則通過堅定不移地轉型為生活方式服務商，開啟了自己的新常態之路。“生活方式服務商不是一句口號，而是要真正地回歸用戶本位主義，讓客戶轉變成用戶，將用戶轉化為粉絲。圍繞這樣的消費心理路徑，去對產品進行顛覆式創新。”世茂集團董事局副主席許世壇坦言。
　　從被忽略的客戶需求做起
　　以前拿著圖紙也能賣錢的時代已經過去——交房的時候，房地產企業往往都會收到這樣那樣的投訴，幾乎每家每戶都會自己砸牆來改戶型。
　　“前兩輪市場周期更多是由行政調控主導，包括行政手段和金融杠桿這兩方面。這一次市場波動更多的是因為市場本身造成的。”世茂集團副總裁、研發設計中心負責人張濱在一次不對外的會議上指出。
　　“房地產市場是一個從無到有的過程，以前房子絕對是稀缺品，那種市場形勢，就是每天大家排隊買，有房就行了，從來不看戶型和產品。”在張濱看來，之前大部分開發商出售的僅僅是個房子，“它其實談不上是一個產品。因為它跟購買人的生活沒有任何關係。”
　　“以一個最簡單的例子來說，很多住宅基本上僅僅是按面積、房間數來區分產品的類型，所謂90平米就是兩房或者二加一，一廚一衛，如果是100多平，房間就多一個。別墅也是如此，它僅僅體現在簡單的數量上的增大，根本談不上跟購買者、居住者的生活、需求有什麼關係。”張濱認為，幾乎所有的開發商、開發企業內部的設計管理人員，長期以來沒有任何人對於“客戶的需求”這個最基本的出發點提出過自己的想法。
　　尋求變革的思考迫在眉睫。在市場持續低迷的大環境下，顯得尤為迫切。這也成為世茂地產有別於其他房企創新的獨特動力。“未來10年，房地產行業面臨的最大變化是主流客群從60後、70後向80後、90後轉變。80後、90後要麼不缺房子，要麼與此前的60後、70後兩大客群的消費特征大相徑庭。60後、70後作為未來10年市場的中高端客群，其特征是具有支付力，但是沒有時間；有品質需求，但是沒有專業的服務。80後、90後作為未來市場個性化剛需新客群，他們不喜歡同質化的產品和服務，而是希望獲得更符合新群體的溝通、生活、消費、工作、娛樂方式的個性化產品與服務。”世茂集團負責營銷職能的副總裁蔡雪梅在一次行業演講中描述。這意味著，如何滿足未來主流客群的個性化需求，才是產品設計的出發點。一家企業要想贏得未來市場，必須創新產品設計。
　　打造一個定製化的生態系統
　　在世茂看來，產品必須更出色地滿足客戶的利益期望。不是設計一個產品，而是創造一種生活模式。“未來，開發商必將，也必須圍繞市場、客戶做文章。”張濱說。
　　“準確地發現客戶尚未得到滿足的關鍵利益，然後針對這些關鍵利益進行產品價值的差異化創造，使產品具有一種為客戶所期望的、獨特的價值個性。”這一點被清晰地標註在世茂創新研發人的心裡。
　　正是基於這一點，全齡社區、全時街區、全能城市等產品概念被提了出來。根據世茂研發總監趙磊的介紹，這些產品將彌補當前國內社區僅有基礎性服務的缺陷，對未來居住產品提供後端延伸性服務。
　　其中，全齡社區將按照年齡層次劃分提供差異性產品，如世茂當前正在醞釀實踐的mini公寓和老年公寓將是全齡社區的兩個細化的分支；而全時街區也是對產品模式進行一個系統性整合，能保證24小時都有相對應的服務模式和經營模式。
　　“對於未來一些中端、高端社區，我們將提供定製型的服務，或者一些對於整個社區圈層全新的、獨特的服務。這些創新性服務，我們會慢慢地結合市場進行細化。包括雲服務等類似的概念也已經慢慢地植入社區。” 張濱說。三大核心創新課題
　　同時，一個更宏大的計劃是全能城市。“所謂全能城市，是世茂對於城市進化、新型城鎮化的獨特詮釋，其核心是打造全功能的城市：產城聯動，在同一地點工作、生活、創業。”福建石獅世茂摩天城就是產城一體化的典範案例。該項目集辦公群、酒店群、商業群等業態於一體，引進了主題樂園、教育、醫療、意大利時尚中心等全生活配套，形成了完善的城市生活系統。另一個代表項目是剛剛面世的世茂南昌APM。概念來自英文AM(上午)和PM(下午)，意即一整天的生活需求都可以在這個項目中得到滿足。想象這樣一個生活場景：早晨起床後，在公寓的室外運動中心去跑步，鍛煉歸來，直接到社區餐廳享用通過社區智能平臺定製的早餐。然後步行幾分鐘到達綠色花園式辦公區，心情舒暢地開始一天的工作。傍晚下班，約上同事好友一起到公寓室內運動會所健身、打球。晚上看完一場最新上映的電影，還不想休息，那麼就去24小時不打烊的快餐店吃點夜宵……世茂APM項目包括MINI公寓、花園辦公、公園式商業等創新產品形態，是世茂整個產品創新體系(mini公寓、全時街區、全能城市)的一個縮影。也可以說，APM項目實際上是世茂產品創新的一個實驗基地。
　　“如果說還按照類似於近郊型或者城市型的居住盤去做，就會很難受。如果只是賣產品，客戶導入性就會很弱。正確的選擇應該是要形成一個內生性的城市產業及生活系統，這樣才能真正把人留住。”張濱說。
　　世茂mini 公寓的1.0、2.0與3.0
　　為了滿足不同群體對居住的不同需求，世茂兩年前在武漢落地過被稱為“一個人的豪宅”的戶型。“一個人住‘豪宅’，這個人必定是有個性的人。比如有一個戶型它的特點是有一條長走廊，整條走廊兩邊都是衣櫃。這種戶型是為了滿足‘購物狂’的需求。真正的購物狂對家的需求並不是家裡做很多的收納儲藏就夠，這隻是淺層次的觀察。購物狂更需要的是’展現’、是在邀請朋友來家裡時驕傲地呈現他們的藏品、穿著自己最喜歡的幾套衣服在眾人羡慕的眼光前走一個show。因此長廊做成的‘T台’必不可少。”張濱介紹了世茂研發這個產品的理念。這是兩年前一個有趣而極端的案例，但足以說明世茂在市場細分及產品創新方面所做的早期嘗試。
　　武漢“一個人的豪宅”，張濱謂之MINI公寓的1.0版本。而mini公寓2.0版也開始付諸實踐。南昌世茂APM項目中的公寓產品命名“魔方公寓”，戶型大小為60平左右，世茂研發出了使這種小戶型擁有多變空間的設計，實現牆體、天花板等節約和一體式利用。居住其中並不會感到狹窄和逼仄，反而是多種生活功能的集成，加上完備的青年人生活空間，生活顯得更加便捷。
　　互聯網思維滲入血液的世茂，產品創新迭代很快。目前，mini公寓的3.0版也呼之欲出。3.0版本將更加細分和強調個性化，能滿足從大學生，到商業精英的階段性居住需求，並通過世茂的宅游住等交易互換平臺，實現租售閉環。更重要的是在公寓這一“客戶端”，用戶們想要的所有集成式菜單服務近在咫尺，操作便捷。
　　互聯網思維成為新常態下的變革驅動
　　事實上，產品設計中閃爍著互聯網的思維在世茂集團已經成為了新的發力點。除卻住宅板塊，世茂在商業、酒店板塊均有創新產品推出，同時還將推出主題樂園、生態農莊等全新業態。而所有創新產品，均以客戶為第一切入點。
　　以世茂mini hotel 為例，基於全新設計理念下的這款酒店系列，世茂圍繞著吃、住、玩、社交等多種需求，極力為客戶推出更多的選擇項。“一切不同於傳統酒店，世茂mini hotel的目標是一切皆可選擇。顧客不僅可以享有床品、音樂、香氛、房內電視節目、生活設施等自由組合搭配的全新體驗，更可能將看中的物品通過app通通買回家。”世茂酒店管理公司總經理在一次接受採訪中說。
　　“2014年，稱得上是房地產行業的互聯網思維元年。全民營銷、雙十一，互聯網思維爆發出了強大的活力。而世茂，則希望真正從產品創新到資源整合，都能以互聯網思維進行顛覆式創新，讓互聯網思維真正成為世茂在行業新常態下進行變革的動力。”許世壇如是說。(中新網房產頻道)　　（原標題：世茂探路產品創新 打造定製化生態系統）